Sprzedaż nieruchomości z kredytem
Wiele osób, które kupiły mieszkanie na kredyt, obawia się, że jego sprzedaż może być trudna lub wręcz niemożliwa. Tymczasem sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką wcale nie jest taka skomplikowana, trzeba tylko pamiętać o spełnieniu kilku dodatkowych warunków. Przede wszystkim musimy poinformować o tym bank i uzyskać kilka ważnych dokumentów.
Cały proces należy rozpocząć od skontaktowania się z bankiem i poinformowania, że zdecydowaliśmy się na sprzedaż nieruchomości. Bank wyda nam wówczas zaświadczenie o wysokości aktualnego zadłużenia z tytułu kredytu wraz z odsetkami. W związku z wcześniejszą spłatą zobowiązania kwota zadłużenia powinna uwzględniać niższą wartość odsetek. Należy jednak pamiętać, że jeśli spłata nastąpi w ciągu pierwszych 3 lat od zawarcia umowy kredytowej, możemy zostać obciążeni prowizją za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego. Z banku powinniśmy także uzyskać promesę stanowiącą zobowiązanie banku do wydania zgody na wykreślenie swojego zapisu z księgi wieczystej po otrzymaniu przelewu od nowego nabywcy mieszkania. Promesa ważna jest 30 dni, dlatego należy o nią wystąpić, dopiero gdy znajdziemy kupca na mieszkanie.
Następnie z kupującym należy sporządzić umowę przedwstępną. Najlepiej zrobić to u notariusza, ale nie jest to koniecznie. Umowa powinna zawierać najważniejsze warunki dotyczące transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości, czyli m.in. informację o terminie zawarcia właściwej umowy, cenę sprzedaży mieszkania oraz sposobie płatności. Zwykle podczas zawierania umowy przedwstępnej, nabywca wpłaca również zadatek w celu zabezpieczenia obydwu stron umowy.
Końcowa umowa sprzedaży musi już zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Stanowi ona podstawę dla kupującego do dokonania płatności za mieszkanie zgodnie z ustaloną ceną. Należność przelewana jest na konto wskazane przez bank obsługujący hipotekę w celu jej spłaty. Jeśli kupujący nabywa mieszkanie za gotówkę, wówczas to on dokonuje przelewu odpowiedniej kwoty na rachunek banku, a ewentualną nadwyżkę przekazuje sprzedającemu. Jeśli natomiast zakup również finansowany jest kredytem hipotecznym, kupujący musi dostarczyć kopię aktu notarialnego do swojego banku. W tym wypadku to bank dokonuje przelewu części kwoty na rachunek banku sprzedającego, a reszty bezpośrednio na rachunek dotychczasowego właściciela mieszkania. Po zrealizowaniu transakcji należy uzyskać z banku potwierdzenie, że zadłużenie zostało uregulowane. Dopiero wtedy można udać się do wydziału ksiąg wieczystych w sądzie rejonowym, żeby złożyć wniosek o dokonanie aktualizacji zapisów w księdze wieczystej mieszkania, tj. wpisanie informacji o nowym właścicielu i banku, który jemu udzielił kredytu.
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym może okazać się nieopłacalna w przypadku, gdy cena sprzedaży będzie niższa niż kwota zadłużenia pozostałego do spłaty. W takim wypadku pozostałą część kredytu trzeba będzie uregulować z własnych środków. Jeśli właściciel zdecyduje się na sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od jego zakupu, wówczas będzie musiał zapłacić podatek dochodowy w wysokości 19%, chyba że pieniądze ze sprzedaży przeznaczone zostaną na zakup kolejnej nieruchomości mieszkalnej na własny użytek.